Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Jeśli podobnie jak ja dwa lata temu (słodki jezu w morelach, jak ten czas leci) stoicie przed decyzją która zaważy na waszym dalszym życiu, czyli kupnem mieszkania, przeczytajcie tą notkę. Napisałam ją w oparciu nie tylko o doświadczenia swoje i znajomych, ale co ważniejsze, po konsultacjach z moją lepszą połową, która tematem zajmuje się zawodowo. Najlepszy z mężów zna każdy etap związany z nieruchomościami od podszewki (od zakupu gruntu po zmiany lokatorskie!) i zgodził się na potrzeby tej serii wpisów pomóc mi merytorycznie. Nigdy nie warto podejmować tak ważnej decyzji kupując emocjami. To zły doradca w tym przypadku. Nawet jeśli jesteś pewna/y że to właśnie TO, daj sobie kilka dni, porozmawiaj z kimś na ten temat i przemyśl wszystko na spokojnie. W tej notce przedstawię wam porównanie: mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego? i wszystkie za i przeciw jednej i drugiej opcji.

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego

RYNEK PIERWOTNY

Ta opcja jest najczęściej wybierana, zwłaszcza wśród młodych ludzi. W Warszawie na przykład w każdej dzielnicy widać pełno reklam nowych osiedli o fantazyjnych nazwach (mój ulubieniec to Osiedle Księżycowej Kwardy na Bielanach :) ). Co przemawia za, a co przeciw wyborowi nowego mieszkania?

PLUSY:

  • Mieszkanie jest fabrycznie nowe, trochę jak ubranie z wieszaka w luksusowym butiku, nie nosi śladów użytkowania poprzednich mieszkańców
  • Nowe mieszkanie to spory prestiż, zwłaszcza w droższych lokalizacjach
  • Większość sąsiadów to ludzie w podobnym wieku i sytuacji życiowej do Ciebie (odpada problem uciążliwych szpiegujących sąsiadek, który niestety mamy na przykład my)
  • Mieszkanie z rynku pierwotnego przypomina trochę Simsy – możesz zaprojektować swoją wymarzoną przestrzeń prawie od zera i urządzić i wybudować ją jak tylko chcesz…
  • …między innymi dzięki zmianom lokatorskim. Czasem deweloper oferuje je w cenie mieszkania. Warto skonsultować je z architektem wnętrz, który może zaproponować świetne rozwiązania.
  • Możliwość kupna miejsca parkingowego w parkingu podziemnym (wygoda, ale i spory dodatkowy koszt)
  • Mniejsze koszty formalne (notariusz etc.)
  • Bardzo ładne, wysokiej klasy powierzchnie wspólne (klatki schodowe, windy, lobby na parterze etc.)
  • Opcjonalnie: ochrona, zamknięte osiedle, monitoring etc.

MINUSY:

  • Przede wszystkim cena, cena, cena. Nowe mieszkanie to min. 15-20% większa kwota, z wydaniem której musimy się liczyć. Mówię tu tylko o kupnie mieszkania, a przecież mieszkanie trzeba jeszcze wyposażyć i urządzić.
  • Lokalizacja – bardzo dużo inwestycji położona jest w gorszych lokalizacjach, bo te lepsze są od dawna zajęte. Nie jest to reguła, ale najwięcej nowych mieszkań w moim mieście, czyli Warszawie buduje się właśnie na pustych, niezagospodarowanych końcach takich jak Białołęka, dalekie Bemowo, czy od niedawna Wola. Te w dobrej lokalizacji często osiągają cenę 8000-10000 tysięcy za metr kwadratowy. Mówię tu o mieszkaniach, nie o apartamentach wysokiej klasy.
  • Konieczność dokładnego sprawdzenia stanu prawnego – uwaga na kiepskich deweloperów, jeśli deweloper nie ogarnie stanu prawnego działki, możecie czekać bardzo bardzo długo (okres liczony w latach) na jego odbiór
  • Często kupuje się kota w worku, lub, jak obrazowo nazywa to mój konsultant pomagający mi we wpisie, dziurę w ziemi. Do czasu, aż można obejrzeć fizycznie budynek 80% mieszkań, w tym wszystkie najlepsze, jest już dawno wykupionych. Czasami można negocjować cenę takiego ostatniego mieszkania, ale najczęściej jest ono spore metrażowo, więc nie należy też do najtańszych.
  • Budynek jest natychmiast zamieszkiwany, więc fundamenty i konstrukcja nie odpoczną (używając żargonu budowlanego), co często powoduje nieestetyczne pęknięcia na ścianach.
  • Rozkład. Ze względu na nowe normy większość nowych mieszkań ma otwarte kuchnie i malutkie, często ciemne aneksy. Wiem że większość moich znajomych nie gotuje tyle co ja, ale ciemna kuchnia na pewno ich dodatkowo nie motywuje. Za to z plusów często mają większe balkony
  • Cena wykończenia to dodatkowo 700-1000zł za m2 (wliczamy koszt mebli, kuchni i łazienki ze sprzętami, czyli mieszkania pod klucz)
  • Odbiór mieszkania wiąże się albo z wynajęciem profesjonalisty i kolejnym kosztem, albo ryzykiem oszukania przez dewelopera i odbiorem wadliwego mieszkania
  • Jeśli kupujesz mieszkanie na nowym osiedlu, szczególnie w młodej dzielnicy gdzie jest tanio, nie ma tam żadnej infrastruktury. Byłam ostatnio na rozchwytywanej Woli i przy Jana Kazimierza są tylko Żabki i Fresh Markety, przysięgam.
  • Na koniec bardzo ważny punkt, o którym większość osób nie myśli/nie wie: dopóki inwestor nie uzyska pozwolenia na użytkowanie (data nie jest do przewidzenia niestety i nie ma na to żadnej reguły, jeden z kolegów czeka już 2 LATA!), kupujący płaci raty za mieszkanie, spłacając tylko odsetki, nie kapitał. Skutkuje to dużym powiększeniem ceny mieszkania. Przykład z życia wzięty: znajoma przez 11 miesięcy tysięcy spłacała odsetki o wartości około 1000zł miesięcznie, co zwiększyło koszt mieszkania o 11.000zł. To sporo.

RYNEK WTÓRNY

Bardziej popularny w mniejszych miastach i wśród ekspertów, którzy kupując tanie mieszkania i odnawiając je, robiąc tzw. flipy sporo na tym zarabiają. Nasz wybór, który pociąga za sobą zarówno pozytywy, jak i negatywy. Jak sprawa ma się z mieszkaniem z rynku wtórnego? Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego – ostatnie starcie ;)

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego

PLUSY:

  • Cena, cena, cena. Nie tylko cena za m2 może być o 20% niższa, to takie mieszkanie jest gotowe do zamieszkania i wykończone (posiada na przykład wszystkie instalacje sanitarne i kuchenne). Jeśli mieszkanie ma dobry standard, można się od razu wprowadzić i zaoszczędzić na kosztach takich jak łazienka i kuchnia. Jeśli mieszkanie nadaje się do kapitalnego remontu, cena za m2 jest zazwyczaj bardzo atrakcyjna.
  • Lokalizacja – najlepsze miejsca mają już zazwyczaj postawione budynki.
  • Kiedyś normy były inne, dlatego na rynku wtórnym znajdziecie niepowtarzalne i ciekawsze rozkłady, na przykład takie z oddzielną i widną sporą kuchnią. Uwaga, ukryty minus: możliwy bardzo mały balkon lub jego brak. Niektóre rozkłady są beznadziejne.
  • Dużo większy wybór mieszkań
  • Można inwestować mniej, ale częściej, remontując kolejne pomieszczenia (tak zrobiliśmy my, kupując mieszkanie w dobrym stanie), co mniej narażamy i tak mocno nadszarpnięty budżet
  • Lepsza infrastruktura. Moje mieszkanie ma wszystko w swoim pobliżu, więc na stare lata mam gdzie pójść do lekarza, na spacer, czy zrobić zakupy, wszystko dostosowane dla niepełnosprawnych i starszych (windy, podjazdy)

MINUSY:

  • Przeprowadzając się do mieszkania z rynku wtórnego, niewiele wiesz o sąsiadach. U nas królują niemiłe starsze panie, które śledzą nas i naszych gości zza lekko uchylonych drzwi. Są nieszkodliwe, ale niezbyt miłe. W pozostałej części budynku, na innych piętrach mamy delikatną patologię i naprawdę dziwnych sąsiadów. Zostaliście ostrzeżeni ;)
  • Musimy radzić sobie z tym, że ktoś kiedyś urządził to mieszkanie pod siebie i nie każde rozwiązanie będzie nam idealnie pasowało
  • Dużo wyższe koszty notarialne
  • Dobry notariusz to PODSTAWA, zabezpieczy kupującego i jego interesy przed zakusami byłych właścicieli. Dwa przykłady z życia wzięte: nasi sprzedający, bardzo bogate starsze małżeństwo wyrwałoby nam zmywarkę z zabudowy i postawiło u siebie w piwnicy domu nad Zalewem Zegrzyńskim, bo na pewno im się przyda. Nasz notariusz (gdyby ktoś potrzebował poleconego w Warszawie niech da znać, złoty człowiek polecony przez finansowego guru M.Szafrańskiego) skonstruował umowę tak, że ze zdziwieniem odkryli, że nie mogą tego zrobić. Druga sprawa: po otrzymaniu przelewu z banku rzeczone małżeństwo bardzo opóźniało odbiór kluczy, wymyślając coraz to nowe powody zwłoki, takie jak: nie możemy znaleźć kluczy do piwnicy, nie zapłacimy komisowi żeby wywiózł meble i miał z tego zysk i zamiast tego syn nam je przewiezie do piwnicy, czy wreszcie próby posprzątania mieszkania przez starszą osobę, której szkoda było wydać jednorazowo 200-300zł na zapłacenie komuś, żeby zrobił to za nią. Pani ta sprzedała nam mieszkanie za grubo ponad 300,000zł, więc mogłaby je odżałować, po po dwóch tygodniach ciągle było brudne i trochę zapuszczone i potrzebowało solidnego sprzątania, więc to był po prostu stracony czas. Notariusz umieścił w umowie klauzulę o egzekucji komorniczej, która odbywa się automatycznie po dwóch tygodniach od wpływu środków na konto i musieliśmy się na nią niestety powołać. Klucze były do odbioru w ciągu DWÓCH GODZIN od poinformowania o tym zapisie umowy. Gdyby nie pan Dariusz, na pewno przejścia byłyby dużo gorsze, a przecież kupowaliśmy mieszkanie od pary na pozór uroczych staruszków w typie miłych dziadków. Taaak.
  • Gorszy wygląd powierzchni wspólnych, szczególnie korytarzy i wind.
  • Mniejszy prestiż takiego mieszkania.
  • Konieczność dokładnego sprawdzenia stanu prawnego (to też notariusz, ale głupio jest kupić mieszkanie z dzikim lokatorem).

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego

„Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego” to pierwsza część tryptyku mieszkaniowego na Pinchofsalt. Następne wpisy będą już o kupnie jednego bądź drugiego typu mieszkania – niezbędnych formalnościach, przygotowaniach. My, po dwóch latach mieszkania w naszym M3 z rynku wtórnego jesteśmy bardzo zadowoleni. Dajcie znać w komentarzach, jakie są wasze doświadczenia!

  • Pingback: 5 głupich stereotypów o minimalistach - Pinch of Salt()

  • Pingback: BUDŻETOWA METAMORFOZA KUCHNI IKEA - Pinch of Salt()

  • Beata S

    Świetny wpis:) coś nieco nowego się dowiedziałam, pomimo, że temat znam dość dobrze, bo pracowałam kiedyś w tej branży. Może następnym razem napiszesz coś więcej na temat umieszczenia w umowie klauzuli o egzekucji komorniczej. Nie ukrywam, że ten temat bardzo mnie zainteresował.

    • Cześć Beata,

      Napiszę, jasne. Chodzi o tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji komorniczej :)

  • Klaudia

    Jestem przed właśnie taką decyzją, więc wpis dla mnie ;) Myślę, że wielu osobom może się przydać, jednak ja akurat jestem z tych praktycznie myślących, czytających i sprawdzających osób, więc już „wszystko” (z wymienionych punktów, nie że się wymądrzam) wiem ;) Ale i tak decyzji podjąć nie potrafimy. Chociaż nie tylko mieszkania bierzemy pod uwagę, domek też. Nie boję się remontów, sąsiadków, tylko np. ciężko znaleźć u nas mieszkanie w centrum bez piecyków gazowych, a nowsze (tak jak piszesz) budownictwo jest dość daleko i też nie jestem pewna, czy to dla mnie ;) Cóż, jeszcze pogłówkujemy.

    • Klaudia, wszystko ma swoje plusy i minusy. Dla mnie na przykład, poza ogródkiem dom nie miałby sensu – jest nas tylko dwoje i fajnie byłoby oczywiście mieć hamak i psa, ale po co kupować taką wielką przestrzeń, z dala od wszystkiego na dodatek, dla 2 zapracowanych osób?

      Powodzenia w podejmowaniu decyzji, daj znać, co wybierzecie :)

      • A jednak już widziałam ten post, a to psikus ; )